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未來,物流園區或實現“無本萬利”
2019-05-26 10:44:36            

隨著房地産調控政策陸續出台,樓市不斷降溫,而經濟增長放緩壓力又使得商業地産發展受到制約,物流地産開始並越來越受到資本、政策和信息等配置要素影響。

市場“無形的手”把越來越多的資本帶入,穩定的租金回報、漸進稀缺的地塊和地價增長的期望,使得房地産商、電商、金融企業及工商貿企業等跨界布局物流地産。萬科萬緯、京東、菜鳥網絡、平安不動産等從不同背景以不同方式進入到物流地産市場中,進一步加劇了競爭性和稀缺性。

政府“有形的手”更是推波助澜。一些地方政府为本地区利益而加大“零和博弈”力度,尽管在《全国物流園區发展规划(2013—2020年)》中明确规定了29个一级物流園區布局城市、70个二级物流園區布局城市和若干本省确定三级物流園區布局城市,但在具体实践中,一些地方政府却往往突破各种政策限制。

“无形的手”和“有形的手”合力,让物流園區增长速度越来越快、规模越建越大,但经营效果却不容乐观。尽管在《第五次全国物流園區(基地)调查报告(2018)》中确认了1638个规模以上物流園區处于运营的已占67.9%,平均投资总额为14.5亿元,2017年平均物流强度为432.9万吨/平方公里,但也承认了实际走访调研中,部分园区规划中的超大型物流園區并未真正落地经营。

笔者按图索骥走访几个名列2018年度优秀名单的物流園區,发现部分园区实际物流运量还不及规划及宣传的1/3,而经营收益和上缴利税更是难以启齿。

投资强而经营弱的原因,在于国内物流園區的发展依旧处于萌芽期。回顾20世纪80-90年代房地产和商业地产时,可以了解标准化景观住宅和房企品牌美誉度对购房者的吸引力,由此我们才能知道城市购物综合体商业地产的溢价收益。

目前,一些物流園區规划多是物流功能的简单落地和概念叠加,而非结合要素禀赋去满足区域内物流市场真实需求的商业策划,软件无法匹配硬件,管理能力无法匹配硬件和软件,而经营策略更是无法匹配以上要素禀赋。

經營者往往熱衷于複制成功模式。國內某汽車主機廠從日本完整引進一條汽車裝配線,卻發現在線庫存堆積如山,甚至影響作業空間,其原因是日本裝配線原節拍時間是43秒,而國內裝配線節拍只能達到3分40秒,在線庫存必然堆積如山;上海浦東機場准點率爲52%,而相距不遠的東京成田機場准點率卻高達92%,浦東機場跑道數5個,成田機場跑道數僅有2個,原因是成田機場起飛間隔跑道距離不超過5公裏,而浦東機場距離是3倍-5倍,起飛頻率則是數倍至十數倍,硬件再好,軟件和管理不配套也只能不准點。

規模越大、投資越大、功能越完善反而有可能導致運營困難。國內許多旅遊景點原本可以維持運營且持續提升,但由于經營者急于提質升級、貪大求全,複制其他高大上景觀,景區建設得越漂亮反而景點死得越快。

自然資源部部長陸昊提出“多規合一”的國土空間規劃,深度體現了管理經濟學統領規劃的理念,較爲合理。

物流園區规划,既需要深度了解区域内产业链生态圈的需求,又要深度了解自身要素禀赋,更需要预测物流園區切入原有产业链生态圈形成新产业链生态圈时产生的正面/负面效应,并预设可控投资时间进度和空间进度的机制。

打造“資本+物流地産”産業鏈生態高溢價能力的標杆企業當屬普洛斯(GLP)。

作爲中國最大的物流地産提供商和服務商,普洛斯擁有3340萬平方米物業總面積和1750萬運營倉儲面積,開發、建設和管理了267個物流園和工業園,並利用房地産信托投資基金(REITs)的輕資産運營模式,將資金回籠時間從10年縮短到不足1年,特別是利用園區網絡化、規模化及第三方全過程物流服務吸引優質客戶。百世快遞、京東、德邦、唯品會和中外運長航等知名企業名列承租前5名,亞馬遜等電商企業、屈臣氏等快消品企業、百勝等快餐企業和大衆等制造企業也與普洛斯長期簽約,2017年高達70%出租率使得普洛斯在園區建設、招商和出售(私募基金)等項目都能在1年內完成,隨後物業管理和長期運營又保障了穩定的收入源。這種高周轉、高杠杆且快速叠代的輕資産運營模式以壟斷性的絕對優勢雄霸中國物流地産行業。

当然,普洛斯为吸引资本进入私募基金,将土地增值计入收入源,而国内绝大多数物流園區并未计入。同时普洛斯具有先发优势的成功也难以在其他物流園區运营上简单复制。但新增物流園區可以在理念复制基础上再进行优化创新(可变、加减、逆向、换位、倍增等)、升维创新、生态创新和元模式创新驱动的CODEX方法(第三代创新技术)实现新的突破。而今最可能实现就是升维创新后寻找要素禀赋中蕴含的“无本万利”。

升維創新是指將産品功能或服務內容提升更高維度,找到更廣闊時間/空間的外部資源;而“無本萬利”是利用可控且低成本的閑置或少用資源,獲取更多的邊際溢價。

美国的Uber共享汽车和Airbnb共享房间实现了闲置资源的复用,而中国的摩拜和ofo共享单车则实现了资源的分时租赁,这都属于“一本万利”模式。如何在物流園區要素禀赋外扩展时间维和空间维是物流園區规划升维创新的关键。

筆者在長治潞城現代智慧物流産業園規劃中,以參與四方近零成本“無本萬利”運營模式成功地將鐵路、政府、民營企業和基金有機融合在一起。北京鐵路局以鐵路運能運量作價股權,長治潞城政府以土地資源作價股權,民營爲主體的混合所有制企業以管理能力作價股權,物流基金以投資和資本管理作價股權。

四方擁有資源的使用成本基本爲零,並可根據運營狀況隨時控制擁有資源的增減,而分享利潤卻是按股權即時可得。這也是長治潞城現代智慧物流産業園規劃建設不到半年就開始實現運營收入、未來可望高溢價的根本原因。

本文轉自經濟參考報,並不代表中國物通網(http://news.chinawutong.com/)觀點,如有侵權可聯系刪除。更多有關優質物流公司、線路推薦,發貨技巧知識等資訊,歡迎搜索關注“物流視界”(wlsj56)微信公衆號。

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